«Правительство на другой планете живет, родной». Пожар в Ростове: что думают риелторы
Места

«Правительство на другой планете живет, родной». Пожар в Ростове: что думают риелторы

Опасна жизнь не только в трущобах, но и в новостройках рядом с ними.

автор Анастасия Шевцова/заглавное фото кадр из к/ф «Кин-дза-дза!»

23 Августа 2017

Признаемся, давно хотели пообщаться с экспертами рынка недвижимости – в рамках своей рубрики «Как выжить в большом городе: инсайд» (например, см. «Как работают ростовские таксисты»). Но всё тянули — пока трагичный повод, Большой ростовский пожар, нас не подтолкнул.
Наш собеседник попросил не называть его фамилии. Иван, в «недвижке» 10 лет. Начали мы, конечно, со сгоревшей Говнярки и вообще темы ростовских трущоб.

«Я думаю, это был поджог, и вот почему…»

РИА Новости.

Уже прозвучало заявление от властей: мол, давайте вообще ничего не строить в сгоревшем районе. А если участок в собственности? Даже если дом на этом участке сгорел, право собственности на землю осталось. И кто-то может отстроиться заново. Но есть одно «но»: да, по закону предусмотрены индивидуальные случаи, когда город может изымать землю для своих целей. То есть город скажет жителям сгоревшего района: «Господа, мы считаем, что цена сотки здесь — 300 тысяч рублей, а цена квадратного метра жилья — 59 тысяч рублей. Вы можете с этим не согласиться, можете судиться, но вот наше предложение, оно подкреплено соответствующими постановлениями. На принятие решения у вас месяц (два, три)». И я считаю, что те люди в черном, которые ходили по району и предлагали жителям продать сотку за 100-600 тысяч и съехать, они не просто так ссылались на какую-то администрацию. Они знали, что у них за спиной есть, если что, некий ресурс.

Вилка цен в районе Нахичевани — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей за сотку. Вот пример по выгоревшему переулку Чувашскому (см. фото): участок 5 соток, кадастровая стоимость — больше 2 миллионов. На эту сумму можно что-то купить, домик в Батайске или Аксае на 100 квадратов. Но когда людям предлагают 100 тысяч за сотку…Что они купят за эти деньги? Комната в коммуналке стоит от 700 тысяч до 1 миллиона. Это 12-16 квадратов. Конечно, цену предлагали несуразную, и люди не зря отказывались. Здесь промах администрации, что не держала этот момент на контроле.



Я думаю, что это поджог. Посмотрите любую статистику по пожарам: основной период возгораний домовладений — зима, когда люди постоянно пользуются нагревательными электроприборами. В Ростове за несколько дней до пожара стояло безумное пекло — и ничего нигде не горело.
Только ниже Театралки до этого были возгорания. А просто так ничего не горит. Люди жаловались, что им угрожают, взывали к властям. Почему бы администрации не приехать на место? Не пустить там патрули? Но у нас, как в фильме «Кин-дза-дза!», помните — «правительство на другой планете живет, родной».

Показательно, что произошло это не ночью. Только представьте, какая паника и давка могли бы быть? То есть пожар целенаправленно устроили днем в будни: люди на работе, не могут оперативно среагировать, город стоит в пробках. Если что пойдет не так — есть шанс минимизировать потери.
И что-то пошло не так. Как будто коллектор кидает бутылку с зажигательной смесью в окно, не зная, что в комнате спит ребенок. Уверен, задача была только припугнуть. Но переусердствовали, и погода «помогла».

Теперь дело завели. Боюсь, будет воплощена классическая модель поиска угнанной машины. Как всегда, возбуждается уголовное дело в отношении неустановленных лиц. Начинаются проверки, следственные мероприятия… потом скажут, мол, искали, рыли землю, но… Никого не найдут.

В качестве выхода из сложившейся ситуации администрация может принять постановление о разрешении на этом месте исключительно малоэтажного строительства. 100 домов сгорело? 100 домов построим. И по-хорошему с участием средств города. Но на моей памяти был только один подобный пример, и то там один, пусть и многоквартирный, дом: пожар в 2010 году на Семашко, 46 — напротив мэрии. Тогда жителей заселили обратно в их же квартиры. Ну, там дикие коммуналки. Но все же перекрытия поменяли и ремонт сделали. А вот другая история, ближе к нашей: довольно проблемный дом, объект строительной компании «Вант» на углу Большой Садовой и Крепостного. Тогда погорельцам обещали квартиры в центре, а в итоге расселили в спальных районах (история 2008-го года, без крова осталось 100 человек. — «Нация»).



Я не участник «Битвы экстрасенсов», но я представляю, как все будет в ближайшее время. Сначала жильцам выплатят денежные компенсации. Следующий этап: создание комиссий, которые решат, куда расселить людей. Думаю, будет какой-то аналог их жилья в спальных районах. Но не все из них будут готовы расселяться. У кого-то сгорела только крыша, люди скажут: мы готовы на полную денежную компенсацию или ремонт. (Как стало известно уже после беседы с Иваном, пострадавшим выделят 600 миллионов рублей на жилищные сертификаты. — «Нация»). 

Я бы разделил погорельцев на две группы. Первые — те, чьи участки являются муниципальной собственностью. То есть люди построили дом, зарегистрировали его, а землю не приватизировали. Вторые в более выигрышной позиции: у них и дом, и земля находятся в собственности; есть свидетельство и сформирована кадастровая стоимость. Понимаете, если посчитано, что участок стоит 2,5 миллиона, ниже кадастровой стоимости человек его продавать не будет. (Возвращаемся к вопросу: как за 5 соток могут предлагать 500 тысяч, если кадастровая стоимость — 2,5 миллиона?)

Тех, кто говорит, что жилье надо было страховать, хочется спросить: вы там бывали вообще? Ни одна страховая компания не возьмется за старый дом с деревянными перекрытиями. Любой менеджер над таким клиентом только, извините, поржать сможет.

Из ближайшего частного сектора к новостройке начали приходить «гости». Стали пропадать фары, колеса у машин.

Земля в центре — большой дефицит. Цена некоторых участков доходит до 5 миллионов за сотку. Но подобная модель «зачистки» для Ростова — все-таки дикость. И у нас уже очень давно не использовались такие варварские методы. Поэтапно, постепенно расселяют. Это довольно долгий и затратный процесс. Ну, например, вы расселили 50 человек, остались трое. Но с ними вы никуда не двинетесь, потому что у них земля в собственности. Я знаю много таких историй, когда люди выкупили почти полностью все дома в таком, ростовско-одесском дворе под многоэтажку, а один собственник говорит: «Вы — аферисты, я вам из принципа ничего продавать не буду». Знаю небольшие объекты в центре, которые заморозились по этой причине. Поэтому опытный крупный застройщик заходит на «чистую» землю, покупает промышленные площадки: как пример — ЖК «Красный Аксай» на месте одноименного завода. В чем их плюс? Во-первых, цена ниже. Во-вторых, это готовый, сформированный участок и, в-третьих, все необходимые коммуникации в наличии. Электричество, вода, канализация есть — заходи и спокойно строй многоэтажки.

Нет-нет, поджог для Ростова — редкая дикость. Рычаги воздействия денежные в основном. Представьте, вы — застройщик, скупили двор, только я один из собственников не сдаюсь. Ну, спалили вы мой дом. А земля моя все равно. И я еще злее стал. До этого, глядя в ваши красивые глаза, готов был продать за 10 миллионов, а теперь меньше чем за 20 вы ко мне не подойдете. Остаются только адекватные переговоры. Ну, что там застройщику выйдет стоимость этого участка? По себестоимости двух квартир. Он выведет свечку с 200 квартирами и выгадает намного больше. Все упирается в жадность. Почему погорельцам предлагали жесткую «вилку» — от 100 до 600 тысяч? Потому что они просчитали и утвердили смету, во сколько им все обойдется, и не хотели выходить за рамки.

Жить в многоэтажке посреди трущоб тоже бывает небезопасно. Но дело не в пожароопасности. В новых домах используются другие материалы, негорючие, масштабных пожаров в них нет. Но вот, например, компания «Патриот» построила дом на Горсоветской (Пролетарский район, так называемая Берберовка). В итоге территория обнесена забором, стоит шлагбаум, охрана. Потому что из ближайшего частного сектора начали приходить «гости» на детскую площадку. Стали пропадать фары, зеркала, колеса у машин. И до сих пор кражи происходят. Я не хочу сказать, что жители подобных трущоб — поголовно неблагополучные персонажи. Вовсе нет. Но встречаются.


Центр по-прежнему привлекательнее всего


Кто из риелторов имеет опыт, существенных проблем не испытывает и сегодня. Но профицит виден, есть переизбыток предложения на рынке. Застройщиков больше, ипотечная ставка снизилась, выбор огромен. Люди стали более избирательно подходить к объектам.

Сейчас наблюдается всплеск покупок в новостройках, вступают в силу программы по поддержке ипотечного кредитования, процентная ставка приблизилась к более-менее адекватному пределу, застройщики идут навстречу, дают скидки, рассрочки. ЖК «Суворовский», Левенцовка сейчас на пике продаж из-за низких цен. Но и рынок вторичной недвижимости зашевелился. Почему? Допустим, есть квартира-студия в новостройке стоимостью 1,5 миллиона. За эту же цену, ну, может, плюс 100-200 тысяч, можно купить двушку в старом фонде. И сразу в ней жить! В стройварианте вам еще нужно сделать ремонт, приобрести мебель и технику. Даже в небольшой квартире-студии на это уйдет как минимум 200-300 тысяч.



Центр всегда на первом месте. И торговые помещения, и жилье. И спрос на квартиры в центре всегда выше, нежели в «спальниках». В чем большой плюс жизни в центре? В шаговой доступности. Мало кто и живет в Левенцовке, и работает там же, большинство ездят в центр. Работа, развлечения — здесь все рядом. Вам не нужна машина, не нужен гараж, вы не тратитесь на бензин и общественный транспорт. Не очень активно берут только совсем старые, столетние дома. Неизвестно ведь, что там с коммуникациями, с трубами? Что будет с ними через 3 года? Или возвращаемся к истории с выкупом у вас ваших метров: вы заплатите, например, 65 тысяч за квадратный метр, а город, в случае чего, будет выкупать у вас по устоявшейся цене — 59 тысяч.


Спекулятивных сделок стало меньше


Недвижимость — хорошее вложение, но я считаю, что риски нужно диверсифицировать. Советую «корзину» разделять — не вкладывать все в недвижимость, хранить какой-то денежный лимит в проверенном банке.

Раньше были распространены так называемые спекулятивные сделки. Например, участок, который стоит 1,5 миллиона, при быстром расчете можно купить за 500 тысяч — продавцу срочно нужны деньги. Сейчас таких сделок стало меньше: увеличилось время поиска последующего покупателя или арендатора. Если раньше хорошее помещение уходило за месяц, а то и 2 недели, то теперь — от трех до 8 месяцев. Так что такие сделки не стоит проводить при отсутствии так называемых «долгих денег». Иначе, если понадобятся средства, срочно продать такое имущество по выгодной цене не получится. В лучшем случае вернете свои полмиллиона.

Самый ходовой сегмент — торговые помещения от 20 до 50 кв.м.. Им любой кризис нипочем, востребованы всегда. Вчера там сидела турфирма, сегодня «живое пиво» продают, завтра бургеры готовят.


Про обманутых дольщиков


«Ой, нам предлагают квартиру 25 квадратов за 700 тысяч!» А я смотрю по реестру: есть решение суда, здание идет под снос. Не нужно играть в эти игры. Потом будете стоять с плакатом вместе с другими обманутыми покупателями и дольщиками у администрации? Встревают эти люди почему? Им специалисты говорят: не надо, это проблемный объект, «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». «Так там это стоит 50 тысяч за квадрат, а тут мне предлагают за 27 взять». Человек соглашается на низкую цену. А о последствиях не думает. Дом могут снести. Или начнутся с проблемы с коммуникациями. Как бывает? Пятиэтажный дом строят в частном секторе. И начинаются перебои с электричеством, водой. Ведь изначально все коммуникации рассчитаны на частный дом.




Как выбирать риелтора и застройщика


В городе есть пять, а то и десять хороших агентств. Лицензии в «недвижке», к сожалению, отменили. Но можно проверить, состоит ли интересующее вас агентство в Южной палате недвижимости.

Всегда находите специалиста в нужной отрасли. Вы же не просите терапевта вылечить вам зубы? Ищете торговое помещение? Идите к специалисту по коммерческой недвижимости. Квартиру? Вам к риелтору, который специализируется на квартирах. Хотите загородный коттедж? Для этого есть отдельный сегмент профессионалов, их называют обычно «домовики» или «домовички». Хотя по коттеджным поселкам ситуация грустная. Эта ниша у нас пока не очень развита. Чаще всего люди покупают участки земли и сами на них строят дома.

Обязательно обращаться к проверенным строительным компаниям. Соберите микродосье: что за застройщик, какие у него разрешения. Ищите форумы с реальными дольщиками, где видно, что эти люди реально купили квартиру в одном доме с вами. То же самое, когда смотрите «вторичку». Если люди постоянно жалуются: топят подвал, свет вырубается, безумные счета за коммуналку — это уже серьезный звоночек. Зайдите на «Авито», вдруг там сразу 20-30 квартир в этом доме продается? Это тоже сигнал: все хотят свалить оттуда. Еще лучше — пообщаться с жильцами вживую. Вам бабушки у подъезда все расскажут. Риелтор может скрывать невыгодную информацию: например, что в квартире сверху хозяйка держит два десятка собак.


Уловки риелторов и покупателей


На всех этих «авито», «цианах» и прочих порталах очень много заманух: объектов, которых просто не существует. Зато человек видит: «Ого! Квартира за 700 тысяч! А у меня как раз полтора миллиона есть — куплю две!» Задача на этом этапе — раскрутить человека на контакт. Или другое объявление — снимки суперквартиры, цена аренды 7-10 тысяч рублей в месяц. Вау! В агентстве с вас берут 5 тысяч, подписывают договор, акт и выдают список из десяти квартир на выбор. Ни один из телефонных номеров не отвечает, адреса вообще ненастоящие. А договор составлен четко — вы сами подписали, что получили за 5 тысяч рублей информационную услугу, не более того.

Еще одна ситуация: купил человек землю за 15 миллионов. Как водится, знакомится с соседями, и узнает от них, что предыдущему покупателю предлагали этот участок на миллион меньше. То есть риелтор кинул его не 100 тысяч, не на 200, а на миллион! В Москве это называется «шапочка», в Ростове — «закладка», когда в цену закладывается скрытая комиссия. Но все тайное становится явным. А репутацию уже не восстановить.

Покупатели тоже идут на уловки, и довольно часто. Схемы все простые. Вот популярная модель: смотрите квартиру, вышли на предварительную сделку, отдали предоплату. Через некоторое время говорите: передумал, нашел другую квартиру, а на самом деле уже просто стали напрямую общаться с продавцом, чтобы не платить 100 тысяч комиссии риелторской фирме. Расторгаете договор, и эту квартиру покупает ваша мама. Жилье просто оформляется на третье лицо.

Бывают схемы обхода агентства, когда покупатель говорит: я не хочу платить 200 тысяч вашей фирме. И предлагает риелтору «левак» — то есть его личный доход со сделки обещает отдать на руки. Некоторые агенты на такое идут, но, как правило, больше теряют. Сами подумайте: если они хотят кинуть тебя (агентство), где гарантия что они не кинут меня (риелтора)?


Войны риелторов


Не войны, а войнушки скорее. Не сказал бы, что в нашем бизнесе прямо подставы бывают. Развитию рынка, как и всему остальному, мешает простая человеческая жадность. Очень часто конкуренты перебивают сделку по цене. Как в «Угадай мелодию»:«Я сделаю это за 7 нот! А я за 6! А я за 5!». Небольшая фирма может очень сильно снизить комиссию и отбить клиента.
Еще момент: у нас не развита тема партнерских продаж. Например, мой клиент сдает помещение под ресторан, готов заплатить 50% комиссионных по сделке. Я обращаюсь к коллеге-риелтору: у тебя есть арендатор, давай он заплатит вторые 50%, и из этих 100% я тебе отдам 60. Я готов делиться, главное, чтоб сделка совершилась. Только приведи клиента! Но нет, народ жадничает. Всё сами. Хотят 100% себе.

Помимо жадности к деньгам, есть информационная жадность. Ведь можно составить общий черный список клиентов, которые кидают риелторов. Пробил по базе «кидальщика» — отказал. Но нет, жмотятся поделиться информацией.


«Вот вместе и посмотрим…»


Часто риелторы торгуют пустой информацией. Почему вообще негатив такой по отношению к нам? Очень мало профессионалов на рынке. Вы же должны знать, какой товар предлагаете? Должны сами посмотреть объект, собрать информацию: какая управляющая компания, какие коммунальные платежи, какие жильцы. А у нас как? Хватают клиента за руку.
— Сами-то там были? — спрашивает клиент.
— Да вы же на машине! Вот вместе и посмотрим!
Проведите краткую разведку, можно ли вообще такое продавать? Собственник все всегда опишет в ярких красках. А вдруг там тихий ужас? Ездил как-то в дом на Еременко. Поднимаю глаза — и не пойму, что там на дереве. Пригляделся: пакеты с мусором! А под ними дети гуляют… То есть жильцы кидают их прямо в окно, хотя вот они баки — внизу, рядом.

Риелторы, которые устали от своей работы, часто идут в таксисты. Почему? Да потому что хорошо знают город.